Dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, molti professionisti e proprietari si sono chiesti quale sia oggi il rapporto tra la nuova normativa nazionale e gli strumenti urbanistici comunali.
Come abbiamo visto nel precedente articolo sul cambio destinazione d’uso con il Salva Casa – Fano, la riforma ha introdotto importanti semplificazioni procedurali.
Tuttavia i Comuni conservano comunque la possibilità di introdurre specifiche condizioni attraverso i propri strumenti di pianificazione urbanistica.
Alcune recenti sentenze dei tribunali amministrativi stanno chiarendo proprio i limiti di queste restrizioni locali.
Il caso analizzato dal TAR Emilia-Romagna
Un caso interessante è stato esaminato dal TAR Emilia-Romagna (sentenza n. 139/2026).
Una società proprietaria di un’unità immobiliare situata al piano interrato di un edificio voleva trasformare un magazzino esistente fin dal 1952 in abitazione, ricavando anche:
- un bagno
- una lavanderia
Il Comune aveva negato l’autorizzazione per due motivi principali:
- il locale sarebbe stato interrato a causa di uno sbancamento artificiale del terreno
- il progetto avrebbe comportato la perdita di una dotazione di parcheggio prevista dal piano urbanistico
La società ha impugnato il diniego davanti al TAR.
Locali interrati: le restrizioni devono essere dimostrate
Il tribunale ha stabilito un principio importante: le limitazioni previste dai regolamenti edilizi devono basarsi su presupposti di fatto accertati.
Nel caso specifico, il Comune sosteneva che il piano interrato fosse il risultato di uno sbancamento artificiale del terreno.
Tuttavia non è stata fornita alcuna prova concreta.
La documentazione storica dimostrava infatti che l’edificio si trovava sotto il livello stradale già al momento della costruzione originaria.
Secondo il TAR, una semplice presunzione non può giustificare il divieto di recupero abitativo.
Parcheggi e cambio destinazione d’uso
Un altro tema affrontato dalla sentenza riguarda la dotazione di parcheggi prevista dagli strumenti urbanistici.
Molti piani urbanistici prevedono l’obbligo di mantenere determinati spazi destinati a parcheggio.
Il TAR ha però chiarito che queste norme devono essere interpretate secondo criteri di ragionevolezza.
Non è corretto impedire un intervento di riqualificazione se il locale:
- ha dimensioni ridotte
- non è tecnicamente idoneo alla sosta di veicoli
- non rispetta i requisiti previsti dalle normative tecniche
In questi casi, la tutela del parcheggio diventerebbe solo formale e non sostanziale.
Il rapporto tra Salva Casa e normativa comunale
Le recenti pronunce dei tribunali amministrativi stanno chiarendo un principio fondamentale.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto una forte spinta verso la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, ma senza eliminare il ruolo dei Comuni nella pianificazione del territorio.
Gli strumenti urbanistici locali possono prevedere condizioni specifiche, ma devono:
- essere coerenti con la normativa nazionale
- essere motivati
- basarsi su situazioni concrete e verificabili
Inoltre, alcune sentenze hanno evidenziato che norme comunali antecedenti al DL Salva Casa potrebbero non essere più applicabili se in contrasto con il nuovo quadro normativo.
Perché queste sentenze sono importanti
Queste decisioni della giurisprudenza amministrativa confermano un orientamento sempre più chiaro: il legislatore intende favorire il recupero e la trasformazione degli immobili esistenti.
Magazzini, depositi e locali accessori rappresentano spesso spazi sottoutilizzati, che potrebbero essere recuperati per nuove funzioni, come quella residenziale.
Il cambio di destinazione d’uso, se correttamente valutato dal punto di vista urbanistico e tecnico, può quindi diventare uno strumento fondamentale per valorizzare il patrimonio edilizio esistente.